Das Wichtigste in Kürze
- Immobilien können der Anlage krimineller Vermögenswerte dienen. Komplexe Beteiligungen oder Auslandsbezüge allein belegen keine Geldwäsche.
- Beim Immobilienkauf begegnen Beteiligten Identifizierungs- und Mitwirkungspflichten. Zahlungsmittelverbote und Zahlungsnachweise haben unterschiedliche Grenzen.
- Eine Verdachtsmeldung belegt noch keine strafbare Geldwäsche. Beschuldigte dürfen zur Beschuldigung schweigen und einen Verteidiger befragen.
Wenn Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen, werden Angaben zu Ihrer Person, zu Beteiligungsverhältnissen und zur Zahlung des Kaufpreises verlangt. Solche Nachfragen können zum vorgesehenen Kontrollablauf gehören, ohne dass Ihnen eine Straftat vorgeworfen wird. Für die Abwicklung ist entscheidend, welchen Zweck die jeweilige Prüfung hat und welche Informationen oder Belege Sie dafür bereitstellen müssen.
Warum Immobilien für Geldwäsche missbraucht werden können
Immobilien können dazu dienen, kriminelle Vermögenswerte anzulegen und in den legalen Wirtschaftskreislauf zu integrieren. Beteiligungsketten und undurchsichtige Zahlungswege können verschleiern, woher das eingesetzte Vermögen stammt und wer tatsächlich die Kontrolle ausübt.
Gesellschaften, Anteilskäufe und grenzüberschreitende Strukturen können zugleich legitime wirtschaftliche Zwecke erfüllen. Bei einem Anteilskauf, auch Share Deal genannt, bleibt beispielsweise die Gesellschaft Eigentümerin des Grundstücks, während ihre Beteiligungen wechseln. Das allein belegt keine Geldwäsche. Für das Risiko kommt es auf die konkrete Nutzung der Struktur und die Zahlungswege an.
Register, notarielle Mitwirkung und Kontrollen können diese Risiken mindern, indem sie Beteiligungen und Transaktionen nachvollziehbarer machen.
Welche Kontrollen Käufer und Verkäufer betreffen
Immobilienmakler sowie Rechtsanwälte und Notare bei einschlägiger beruflicher Mitwirkung gehören nach § 2 GwG zu den Verpflichteten. Das sind Personen oder Unternehmen, denen das Geldwäschegesetz Präventionspflichten auferlegt. Private Käufer und Verkäufer werden durch ihren Immobilienkauf nicht automatisch selbst zu beruflich Verpflichteten.
Zu den Kontrollen nach § 10 GwG gehören die Identifizierung und die Abklärung wirtschaftlich Berechtigter. Bei Gesellschaften geht es dabei um die natürlichen Personen hinter den Eigentums- und Kontrollverhältnissen. Diese Strukturen müssen angemessen ermittelt werden. Weitere Kontrollen, etwa zum Zweck der Geschäftsbeziehung und zur Überwachung ihres Verlaufs, richten sich in ihrem Umfang nach dem Risiko.
Als Vertragspartei müssen Sie nach § 11 GwG die erforderlichen Informationen und Unterlagen bereitstellen und offenlegen, ob Sie für einen wirtschaftlich Berechtigten handeln. Praktisch betrifft das insbesondere:
- Identität: Angaben und Unterlagen zur Identifizierung. Was benötigt wird, unterscheidet sich bei natürlichen Personen und Gesellschaften.
- Handeln für andere: Die Offenlegung eines wirtschaftlich Berechtigten und die erforderlichen Angaben und Nachweise zu dessen Identität.
- Eigentum und Kontrolle: Informationen darüber, welche Personen hinter einer beteiligten Gesellschaft stehen und sie kontrollieren.
Beim Makler knüpft die Identifizierung an ernsthaftes Interesse und hinreichend bestimmte Vertragsparteien an. Nicht jede Besichtigung löst sie bereits aus. Welche Unterlagen im konkreten Geschäft erforderlich sind, lässt sich deshalb nicht mit einer für alle Fälle ausreichenden Dokumentenliste beantworten.
Wie Kaufpreis und Zahlungsnachweise einzuordnen sind
Beim Kauf oder Tausch inländischer Immobilien kann die geschuldete Gegenleistung nach § 16a GwG nicht mit Bargeld, Kryptowerten, Gold, Platin oder Edelsteinen bewirkt werden. Dieses Zahlungsmittelverbot umfasst auch den Erwerb von Anteilen an Gesellschaften, die unmittelbar oder mittelbar inländische Immobilien halten.
Zahlungsmittelverbot und Zahlungsnachweis sind zu unterscheiden. Für den unmittelbaren Immobilienkauf bestehen eigene notarielle Nachweis- und Prüfregeln. Insbesondere Zahlungsbestätigungen von Banken eignen sich als Beleg dafür, wie die Gegenleistung erbracht wurde. Diese Regeln lassen sich nicht unverändert auf jeden Share Deal übertragen.
Die notariellen Nachweis- und Prüfregeln gelten nicht bei Gegenleistungen bis einschließlich 10.000 Euro oder soweit über das Anderkonto des betreffenden Notars geleistet wird. Das sind keine Ausnahmen vom Zahlungsmittelverbot. Auch ein geringer Kaufpreis erlaubt daher keine Barzahlung.
Fehlende schlüssige Zahlungsnachweise können weitere Nachforderungen und Verzögerungen beim Grundbuchantrag auslösen. Sie machen den Antrag aber nicht ausnahmslos dauerhaft unmöglich. Umgekehrt beweist ein Zahlungsbeleg keine strafrechtliche Unbedenklichkeit der eingesetzten Mittel.
Was eine Verdachtsmeldung bedeutet
Nach § 43 GwG können Tatsachen eine Verdachtsmeldung an die FIU, die Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen, erforderlich machen. Das gilt unabhängig von Kaufpreis oder Transaktionshöhe. Meldeanlässe sind insbesondere Hinweise auf eine mögliche Herkunft aus einer rechtswidrigen Tat, auf Terrorismusfinanzierung oder auf die Nichterfüllung der Pflicht, das Handeln für wirtschaftlich Berechtigte offenzulegen. Nicht jede ungewöhnliche Gestaltung ist automatisch meldepflichtig.
Berufliche Vertraulichkeit schließt Meldungen nicht ausnahmslos aus. Für Informationen aus Rechtsberatung oder Prozessvertretung bestehen grundsätzlich Ausnahmen von der Meldepflicht, die jedoch gesetzliche Grenzen haben.
Verpflichtete dürfen Beteiligte nach § 47 GwG grundsätzlich nicht über beabsichtigte oder erstattete Verdachtsmeldungen informieren. Das ist kein absolutes Kommunikationsverbot. Die gesetzlichen Ausnahmen begründen aber auch kein allgemeines Auskunftsrecht des Kunden über eine Meldung.
Eine Verdachtsmeldung weist noch nicht sämtliche Voraussetzungen strafbarer Geldwäsche nach. Sie ist nicht stets eine Strafanzeige und führt nicht automatisch zum Beginn eines Ermittlungsverfahrens. Ebenso wenig beweisen Nachfragen oder Verzögerungen, dass überhaupt eine Meldung vorliegt.
Wenn ein konkreter Geldwäschevorwurf im Raum steht
Strafbare Geldwäsche setzt die Voraussetzungen des § 261 StGB voraus. Ein auffälliges Immobiliengeschäft allein ersetzt weder die Herkunft eines Vermögensgegenstands aus einer rechtswidrigen Tat noch eine gesetzlich erfasste Tathandlung.
Als Beschuldigter dürfen Sie nach § 136 StPO zur Beschuldigung schweigen und bereits vor einer Vernehmung einen Verteidiger befragen. Diese Vorschrift betrifft Ihre Rechte als Beschuldigter bei der Vernehmung. Die oben erläuterten Mitwirkungspflichten nach dem Geldwäschegesetz betreffen die Identifizierung und die Offenlegung wirtschaftlich Berechtigter.
Bei einem konkreten Vorwurf sollten Sie im Rahmen einer Strafverteidigung bei einem Geldwäschevorwurf individuell anwaltlich prüfen lassen, wie Sie auf die Beschuldigung und auf etwaige gleichzeitige Mitwirkungsanforderungen von Maklern, Banken oder Notaren reagieren.
Die Inhalte dieses Beitrags sind nach bestem Wissen erstellt, ersetzen jedoch keine individuelle rechtliche Beratung. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Angaben wird keine Gewähr übernommen. Für eine Bewertung Ihrer individuellen Situation wenden Sie sich bitte direkt an unsere Kanzlei.
